在涉及不动产查封的执行案件中，案外人就涉案不动产主张权利并要求排除法院强制执行的现象屡见不鲜，这是基于法院在对涉案不动产采取强制措施时原则上仅根据权利外观判断其权属情况，有时难免会将登记在被执行人名下但实际为案外人所有的不动产作为查封对象。为避免案外人的实体权益因法院执行措施而遭受侵害，立法上设定“执行异议”制度，案外人可就被查封不动产向法院提起执行标的异议。   

司法实务中，案外人在面对自己实际所有的不动产被法院查封时往往一头雾水，不知如何准备材料、提起执行异议。需要注意的是，案外人执行异议，需在执行标的执行终结前提出，在立案阶段，案外人应当准备执行异议申请书，载明执行异议请求、事实及理由，并需要准备身份证明及证据材料等。鉴于我国现行执行异议制度确立了以形式性审查为主，实质性审查为辅的审查原则，案外人递交证据材料时应尽可能全面具体以支持其执行异议请求。

那么，案外人应如何准备证据材料呢？实务操作中，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人需将书面买卖合同及付款凭据递交至法院，还需提供房屋装修照片，水费、电费、取暖费、物业费缴费凭据等证据证明其先于法院查封前已合法占有涉案房屋，或者案外人虽未实际入住，但其能够证明已实际控制该房屋亦能够支持其请求。关于第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，法院重点审查案外人是否存在怠于办理或故意不办理房产证的行为以及是否存在基于被执行人的原因导致办理不能的情形，案外人可据此完善证据。

法院提醒：从立法初衷上，案外人执行异议旨在保护案外人的实体权利，完善司法救济制度，案外人可通过此种方式排除对特定执行标的的强制执行，但案外人作为房屋买受人，更应当尽到谨慎审查义务，购买房屋前应确认该房屋证照是否齐全，是否存在抵押、租赁等影响所有权行使的不利因素，并保存好房屋买卖合同、付款凭证等材料，避免后续法律风险发生。

法条链接：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”