物业管理委托涉及老百姓切身利益，是群众普遍关心的热点、难点、焦点问题，随着经济的不断发展，人民生活水平不断提高，人民对居住环境的要求也越来越高，额尔古纳市人民法院通过对物业服务合同类案件的审理和调研，针对类案中物业企业与业主的矛盾冲突问题，对物业企业、业主、相关管理部门三个方面提出如下建议：

一、对物业服务企业的建议

一要加强法律意识。定期组织员工认真学习、贯彻《中华人民共和国民法典》合同编关于物业服务合同的内容、《物业管理条例》等法律法规，使物业管理工作有法可依、有章可循。物业服务企业经过相关程序后与建设单位签署前期物业服务合同或者与小区业主委托函签署物业服务合同时，严格审查对方主体资格，避免出现合同效力问题。

    二要提高服务意识。物业服务企业对小区业主提出物业服务过程中存在的瑕疵，应当本着实事求是的态度主动及时整改。物业服务企业要在小区公示栏内公示业主委员会成员名单、物业服务合同、服务项目、收费标准及资金使用计划等，做到服务公开、透明。

   三要健全体制机制。加强对员工的监督与指导，实行激励措施，调动员工工作的积极性，制定奖励机制，开展金牌员工评选等活动，对于不能胜任工作的员工及时辞退，充实人才队伍，打造高度执行力、高度标准化物业管理团队。

四要畅通沟通渠道。加强与业主及业主委员会的配合，在完成每一项物业服务后要求业主选出的楼长进行验收并签字确认。在楼道内设置服务人员名单并公示电话号码，保证与业主的沟通交流。

二、对广大业主的建议

    一是加强业主委员会建设。业主委员会是业主维护权利的有力组织，必须正确发挥其作用。业主委员会要加强与物业企业的沟通交流，做好物业公司与业主之间的“桥梁”，真正维护广大业主的利益。

    二是用法律武器维权。物业公司已经提供物业服务，业主如认为物业公司提供的服务有瑕疵，可通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，亦可以通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的方式行使权利。业主对于物业服务公司怠于履行物业管理职责的,可通过合法的途径向社区、街道办事处、房屋行政管理部门进行投诉解决，由相关部门对物业服务企业行使管理责任。

    三是无正当理由不得拒交物业费。若物业企业违法或违约损害业主利益的，构成业主的正当抗辩理由，具体即物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定的收费标准，违法违规收费，或者违反合同的约定损害业主利益的，可以作为业主抗辩的正当理由。该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵。此种情况下业主可提起诉讼维护权益，并注意留存相应证据，否则无正当理由则不得拒交物业费。

    四是不能以未使用房屋拒交物业费。业主接收房屋后，即实际取得了房屋使用权，无论其是否实际行使了这种使用权，业主都应当在享受权利的同时承担相应的义务，其中之一就是按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用的义务。物业服务的目的是维护和保障物业的正常使用，它不是基于对物业的实际使用而产生的，而是伴随着业主使用房屋的权利而产生的。在业主没有使用房屋的情况下，小区环境仍然需要被维护，以保证业主能够正常行使权利，从这个意义上说，业主作为受益人应当承担相应的费用。

三、对社区、街道办、房管部门等相关部门的建议

一是严格履职，规范程序。选举小区业主委员会成员，应在社区、街道办或房管部门的指导下严格按照法律规定进行，如若选举程序不规范，即使物业服务合同备案在社区、物业办，也并不当然有效，严格追究起来，均是无效合同，签订合同的主体都不合法，根基不牢，合同对业主没有约束力，那么物业公司起诉要物业服务费，更是得不到法律的支持。只有社区、政府相关部门有合法的选择程序、合法备案的情况下，才能为法院最终裁判提供充分的依据。

二是加强监管，各部门协同配合。《物业管理条例》第五条规定：国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。故房管部门应加大监督职能，物业服务公司与业主之间的矛盾需要各个部门配合，法院是维护公平正义的最后一道防线，从法律层面讲，即使物业公司与业主间的矛盾上升到法院，在证据及相关材料的备案完备的情况下，法院也能“挺直腰杆”依法裁判，维护各方当事人合法权益。